珠江荣景停车位大家都必须关心

珠江荣景业主俱乐部2018-08-20 12:17:53

   
今晚两位邻居已经开始抱怨停车问题了,友邻:3#雨宸,晚上七点回来,办理的有停车卡,找遍了整个小区没发现有可以停车的地方。邻居:
AAA江南之梦,抱怨车在南大门路上停住被画了,请大家今后注意自己的爱车别被一些坏人画了珠江荣景人防工程还没有验收,开发商一直拼命非法出售地下停车位,为啥珠江荣景停车位规划数量和实际数量差距如此大,小区周边的大量马路车辆该何去何从?倡议立交桥建停车场,还是封闭小区内铺还居民车位?拨打12345市长热线投诉吧。珠江荣景马上停车难,小区内部找不到车位,周边马路车辆也开始拥挤了,交警属鼠贴条,每天200元,伤不起呀!

据公安部交管局统计,截至2016年6月底,全国机动车保有量达2.85亿辆,其中汽车1.84亿辆;随着汽车保有量的急速增加,交通拥堵已经成了老大难的问题,停车位也一并成了难题之一。



1初识车位


曾经的物质匮乏,让当时买车成了豪门才能触及到的事情,在那个时候人们对车位并没有概念,之后随着国产车的崛起,拉低了合资车的价格,车子逐步走下神坛,从开始的地面车位,到后来的地下车库,到如今的机械车位,我们对车位的需求逐步的增加,也对车位逐步的接触。


但我想,大多数人对车位的认识还仅限于“有没有”的阶段,关于车位还有很多你不知道的,请听我给大家慢慢道来。


住宅车位的常见类型:正常地面车位、正常地下车位、地下机械车位、地上机械车位、地面车库。


常见的住宅车位↓↓↓




2车位布置的成本差


像上边所述车位有多种,最为常见的则有两种,一是地面车位,二是地下车位。


首先要明白的是地面车位并非强制规定。


地面车位可以设置也可不设置,但根据《物权法》之规定除了专有部分以外的空间归业主共有,地面车位也在此范围内,很显然开发商并没有销售的权利。


相反地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,地下车库可作为一个独立的建筑部分,并可由开发商自行租赁或销售。


随着人车分流的呼声越来越大,越来越多的业主要求地面不行车、无车位来保证儿童老人在小区行走的安全。


那么三种因素综合下,按照正常思维的思维,全面取消地面车位似乎已经成了大趋势,但开发商为何在没有什么利润的情况下顶着压力还要留地上车位呢?


这就牵扯到了两个方面:1、车位配比强制要求;2、车位建造的成本。


详细来说,按照《公共服务设施配建标准》:

新建小区在规划的时候都需要满足车位配比标准,按照之前的规定是:商品住宅按每百平方米0.8~1个车位配建,按照新的规定则是1车位/户,建筑面积大于等于130平方米的户型应按照不少于2车位/户的标准配建。


即便是以较老的标准来计算,仍然有很多小区在设计阶段,只设计一层地下车位时,车位数量无法满足要求,如果要设计双层地下停车,不谈建设的工期和成本,仅仅深挖的挖方量就非常庞大。


费了大力气建起来双层地下停车,后期还会因为车位的供应量大,影响到总体销售的价格,得不偿失,所以不少开发商选择在地面留一部分车位,来弥补盖一层不足 ,盖二层超了的问题。


而部分小区因为容积率高,户数多,即便是两层车位也无法满足配比要求,也会考虑在地面设计车位,来满足要求,或者选择在地下设计大量的机械车位。


这一切都如图前边说的,源于满足标准和控制成本两个方面。



3车位配比高低与好不好停车的关系


在文章的开头我曾讲到,按照新的规定车位配比提高到了1:1,大户型提高到1:2,看似增加了车位,却不一定真的就好停车了。


因为虽然车位的数量增加了,但因为放开了70/90政策,小区的小户型明显减少了,稍大户型逐步增多,同样一个车位因政策的改变,实际对应的住宅面积并没有减少。而稍大的户型家庭购置第二辆车的比例一定是高于70/90政策下车位配比1:0.8的早期小区。


无论新旧小区比较也好,新小区与新小区比较也好,车位配比肯定不能只看车位与户数明面上的比例,毕竟同在一个片区,12000一平的刚需盘和20000一平的改善盘,业主们本身的户均拥有汽车量一定是不同的。


所以好不好停车,考量每个车位对应的住宅面积X每平方单价所对应的货值是多少,才是车位够不够用的核心。而不是看到底小区有多大的配比。



4了解车位的设计


车位有一套非常完善的设计方案,现行的住宅地下车库只要规划可以通过,在使用上一定是没有问题的,但一定要小心的是尺寸的差异问题。


普通车位的设计


车位尺寸表↓↓↓



以上图为例,从图中我们可以看到,车位分有很多种,但住宅地下车库的车位设置绝大多数都是以小型车为主,但部分开发商为了凑足车位配比,或者因为地库尺寸问题,部分空间面积不足,而选择了设计部分微型车位。


这种车位最低只能达到3.8m(旧标准仅3.5m),按照国内目前销售的车辆来看,只有雪佛兰乐驰、比亚迪 F0、奇瑞 QQ、吉利熊猫、江淮悦悦、奔驰smart等几款微型车可以正常停放,对于这种车位一定需要谨慎,不要被低价给迷住了眼睛,它的实用性实在是太差,要知道大众POLO这么小的车,长度也已经达到了3.99米。


而普通的小型车车位则基本上都可以满足大部分车辆的停放,以BBA的三款车为例,A4L 、320LI、C180L的车长都不足4.8米。30万的以下的车辆长度基本都在范围内,而5系、 E级、A6L以及以上的车辆长度会超出一部分,这部分车辆在选购车位的时候尽量还是选择加长车位,或通道加宽的车位,方便进出。


部分车库因设计问题,会因为一排或一部分死角,或者利用车库出入口背后的斜坡设置超长车位,家庭购车如果刚好有一大一小的也是可以选购超长车位,但务必要在购买时确定好,交付使用的时候是否允许停两辆车(给两张停车卡),车位管理费按照单个车位收取还是两个车位收取。


特别提醒:

按照《汽车库建设设计规范》要求,“汽车库的停车位的楼地面上应设车轮挡,车轮挡宜设于距停车位端线为汽车前悬或后悬的尺寸减200mm处,其高度宜为150~200mm,车轮挡不得阻碍楼地面排水。”也就是每个车位都设置了两个轮挡,这两个轮挡是百分之99都是按照后悬-200mm设置的,所以停车的时候尽可能的倒入车库,直到后轮被阻挡时,车辆刚好停好,且不会碰撞到背后对应车位的车辆。


机械车位


在车位布置成本差的章节里,最后一段提到过开发商会因为车位不足改为设计大量的机械停车位,这其实是一种非常不地道的做法,买房一定要谨慎机械车位,机械车位普遍限高1.55m,限宽1.85m,长5~5.1米。


我们不讨论限长,只说限高,像是奔驰CLA 、奔驰B级、日产骊威、帝豪GS之类略高一点点的车辆都已经超高。大众途观、哈弗H6、汉兰达之类的SUV以及奥德赛、宝骏730之类的7座MPV更是不可能停得下,能停下的只有轿车,而国内的SUV销售火爆程度已经达到了全球震惊的地步,这些SUV停在哪里呢?过道?地面还是路边?


即使你已经购买了轿车,或者未来计划购买轿车,再或者被机械车位逼得不得不买轿车,也一样的非常麻烦,1.85m的限宽非常考验停车的技术,如果技术不能达到非常一流,轮胎“亲吻”停车位托盘钢制的外沿一定会成为日常。


假如你倒库水平一流,你还需要担心机械车位是否通电正常使用,假如机械车位通电正常使用,你还要担心会不会有人,把车停在本来应该用来中转停车托盘的空位置,甚至你还要担心,机械车位哪一天突发停电或者故障,让你的车子下不来等等。


总之,一定会让你伤透脑筋。


郑州锦绣山河小区的机械停车位↓↓↓




长沙某女士因机械车位故障导致车辆受损↓↓↓




5租车位和买车位谁划算?


我们可以简单的计算一下,以郑州市锦艺国际华都小区为例,假如一个车位销售价格在15万左右,我们拿这15万去做简单的投资,就以安全性比较高的两款支付宝理财来说,其中随存随取的余额宝年化收益率大约为2.48%,一年期的招财宝年化收益率大约为4.5%,两种方式可获得的年回报分别是,3720元和6750元。


然后我们再看租金,锦艺国际华都小区二期的月租金为360元,锦艺国际华都小区三期的计时租金为3元2小时,后1元2小时,不分日夜,算下来停满整月720小时,也只不过400多块钱。而实际除掉外出的时间,每个月300元都不足,一年下来也就3000-4000元。   


如果这样算下来,一定是租车位划算。


但我们谁又能预料到,今天可以,明天可以,明天过后,我们还能否再租到车位?


所以其实这是个伪命题,并没有办法去绝对的说,到底谁划算。车位买否,还是要以个人情况为准。


如果有能力,还是尽量买一个。


一定要记得,当你选择购买车位时,务必、务必、务必要问清楚搞明白,所购买的车位到底是否为人防车位。


人防车位是绝对不允许销售的,一旦世界变了天,进入战备状态,这些车位就会无条件的交给国家安排使用。倘若你觉得这个事情很遥远,那么说一个相对近的例子,有一天你的小区拆迁改造,你会发现,你的车位和周围正常的车位不会受到同等的对待。



6买什么位置好?


很多人在买车位选择的时候十分迷茫,不知道买哪里好,随便选择了一个,在交付使用后各种问题逐步凸显,烦心事儿不少。


其实选车位并不难,大概有这几个重点:


1、尽量不要选择路口没有柱子遮挡的路口


因为随着生活水平提高,越来越多人购买比较长的好车,这些车辆的转弯半径比较大,在路口转弯的时候有可能剐蹭到停放的车辆。加上女司机的也在逐步增加,远离路口一定是更安全的。


2、尽量不要选择离电梯口太近的车位


离电梯近确实有好处,但不少车主从电梯间出来为了节省时间会从较近停放的车辆中穿过,随身携带的箱包行李,身上带的钥匙都有可能成为划伤你车漆的罪魁祸首。


3、尽量不要选择左侧有墙的位置


车辆停放间距↓↓↓



汽车与墙护栏等(纵向车位)间距只有50cm ,假如停车时隔壁车位停靠的不规范,自己车位停入时就会出现驾驶员开不开门的尴尬。与之类似的右侧有墙的车位,则可以选择让乘客先下车,紧贴又墙停靠,驾驶员尚可以正常开门下车。


4、尽量不要选择道路尽头的车位


因为一面墙的阻挡,在倒车进库的时候,必须把车头调整到与驶入方向相反的方向,才可以进行倒车入库操作。


如果有单独设置的车位当然是首选,这样的车位在停车的时候即便是技术不精,也只会剐蹭到墙体之类,而不必担心两侧停有好车,剐到还要赔钱修车报保险,而且还不需要担心两侧停靠车辆开门的时候打到自己的车门,把车门碰掉漆。假如没有了这样的车位,两个柱子中间的车位也可以酌情考虑。


除了位置的选择,楼层的选择也会非常的重要,开发商往往在销售地下一层的时候价格高于地下二层,那地下二层比地下一层差在哪里呢?


如果单纯说车位,其实是没有任何区别的,但驾车前往地下二层显然要比地下一层多行驶一定的距离,多上和下一次坡道。对于面积比较大的停车场,多下一层的然后开支成年累月下来也是不小是数目。而且因为地势的问题,地下二层一定会比地下一层更容易积水,新建小区排水措施一般都做的不错,淹是不至于,但车位积水,电梯室积水都是常有发生的事。

业主还为买车位烦恼吗?


全国首例,业主委员会因为停车位和开发商打官司获得胜诉,“居民免费使用停车位,开发商无权售卖停车位”,下面,就让我们来看看业主是如何赢得开发商的。

最近,网上吵的很热的一个话题,就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件,南京鼓楼区法院一审作出判决:开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益。

意义:此案判业主获胜,在全国还属首例

住宅小区的车库到底属于小区业主,还是属于房地产开发公司?这是个带有普遍性的问题。业内人士称,此案判业主获胜,在全国还属首例,其法律意义十分重大。

据了解,位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库,开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个,其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此,业主委员会曾代表广大业主,多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反对。今年6月,业主委员会无奈之下,将开发商告上法庭。

在12日的庭审中,业主委员会认为,小区地下车库是小区配套公用设施,应当无偿地交给业主使用,开发商没有所有权,根本无权出售。开发商则强调,自己在出售房屋时,根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上,而车库又是开发商投资近300万元建成的,当然拥有车库的“产权”,因此出售车库并没有错。

经过3个小时的庭审,法院经合议庭合议后当庭作出判决,地下停车库归全体业主所有,开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后,开发商也当庭表示:“不能接受这样的判决,要上诉。”

理由:车库作为公配设施,是建筑物的辅助设施

该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由,首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人共同使用。

其次,小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米,足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区业主享有,开发商不再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权,除非取得土地使用权人的同意。

根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此可以认定,车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。

展望:开发商们将退出出售车库的惊人巨款

南京大学法学院教授邱鹭风介绍说,我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律,而实际上,每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例,对催生建筑物区分所有权法律的出台,有着积极作用

“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后,很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账,如果此案业主委员会终审胜诉,从理论上说,南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解,目前,南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个,假设每个小区有60个车库,均已出售,而每个车库的平均售价是10万元,且情形类似此案“车库之争”,开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计,如果1万平方米以下的小区都算进去,数额更为巨大。

如今,一个家庭的标配

“房+车”

看着苏州坚挺而彪悍的房价

与房子匹配的车位价格也是水涨船高


按不同小区的定位

车位也是从几万至数十万不等

那么,大家是否有去研究过

小区停车位究竟是免费用?

还是应该花钱买?

而引发这个话题的源头

就来自于一个被很多业主盲目疯传的“谣言

↓↓↓


谣言大致内容:

“南京某置业有限公司与该小区业主委员会就小区地下停车位之争的案件,迎来了法院最终判决,结果业主委员会胜诉,开发商将小区地下停车位交于业主委员会管理,全体业主享有地下停车位的权益……”


事实上,这起纠纷缘由复杂,其中情况多变

而且,此案例出自十多年前

《物权法》尚未出台,所以导致了争议不断

如今,最终的官方判决文书已能在网上查阅

事件也并非众网友所想那么简单

那么,撇开这则“谣言”

一起来讨论下

小区停车位该不该归业主所有?

↓↓↓

先来看看法律上是如何界定的


《中华人民共和国物权法》第七十四条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。


从该条规定可以看出

小区车位分为两类

规划内车位规划外车位

规划内车位处分权归开发企业

包括出售出租赠与等

规划外车位(占用共用场地)的停车位

才属于全体业主共有


判断一个车位是规划内的还是规划外的

只能依据规划文件

主要是《建设工程规划许可证》及其附图

附图上标示的车位,是规划内的车位

附图上未标示的车位,是规划外的车位

举个例子:(通常来说)


未公摊的地下停车位

产权归开发商所有

开发商可以对其进行出售或出租

其次,地下的人防车位

归国家所有


按公建分摊给全体业主的地下停车位

占用共有道路的停车位

这两部分为全体业主共有


接下来的问题是:

业主共有的停车位,是否还要交费?


《物业管理条例》:物业公司接受业主大会或业主委员会的委托,有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实践中,停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金,另一部分作为收益归全体业主所有。


同时,我国《物权法》规定,决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托,对业主停车进行收费,因此,也就不存在合不合法的质疑。如因客观原因未能选举产生业主委员会的,可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此,社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。


而关于如何收费

物价局也给出了明确的方向


《机动车停放服务收费管理办法》第五条:机动车停放服务收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价,三种定价形式。其中,住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务收费,实行政府指导价或政府定价。


所以,综上说来

小区中业主共有的停车位

并非是完全对业主免费开放的

那么,业主对此的权益如何体现?

试想下,一个小区成百上千个停车位

每年的停车费是一笔很可观的收入

除去日常的管理成本和税金支出外

剩下的收益理应归业主

同时,作为业主委员会

应监督物业及时公开停车费收费明细

以及费用的具体流向

一方面,这是为了保证资金使用的透明

另一方面,也是维护了所有业主的权益


小区车位紧张是个社会难题

而关于该租车位还是买车位的选择

生活君之前有过详细的解答

对于文章最初所提及的被网友疯传的“谣言”

在之前的文章中也有相应的分析

随着私家车保有量的不断增加,停车位紧张问题日渐突出,物业服务企业的停车管理和服务面临着日益严重的考验。为了缓解车位紧张,有的物业服务企业将绿地改建为停车位。物业企业虽是出于公共利益的考虑,但其中存在法律风险,操作不慎极易引发矛盾纠纷。本文通过正反两个案例,来说明绿地改建停车位的法律风险,解析物业服务企业绿地改建停车位的正确操作方式。


一、失败的绿地改车位案例

老聂头在某小区买了一套一楼房屋,家门口正对着小区的一个花坛景观,老两口看着这景儿心理就美。可是,好景不长!老聂头突然发现,花坛周围一圈绿地被铲了,没多久又有人来铺上植草砖,改造成了车位。老聂头就将物业公司告上了法庭,要求法院判决物业公司将停车位恢复成绿地。物业公司不服称,“改停车位是为了解决小区业主停车紧张,改建绿地时也曾就相关事项在小区内进行公示。”物业公司还提供了一张照片说他们已经公示了。

法院认为小区绿地归业主共同所有,物业公司进行绿地改造时,必须征得小区业主的同意。最终判决物业公司拆除停车位,恢复绿地。

 

二、成功的绿地改车位案例

2014年1月,某小区召开业主大会,经超过三分之二以上业主同意,决定对某小区车位进行改造。2014年4月,本案物业公司进入该小区。在此期间,物业公司与业委会签订《管理服务协议》,协议约定:管理服务期限为4年,自2014年6月1日起至2018年5月31日止;管理服务内容及标准包括门岗值勤、巡视管理、清扫保洁、机动车辆停放秩序管理、其他委托事项等其他条款。物业公司进驻后,依照该小区业主大会决议对该小区进行改建,将该小区的5号楼至9号楼之间的绿地改为停车位。

业主邓某认为每位业主都有土地证,物业公司改造绿地直接到邓某卧室(4-5号楼之间土地),为此邓某报警,并向业委会反映,要求物业公司停止施工,并恢复原状。因为协商不成,邓某将物业公司告上法庭。物业公司提出,物业公司对小区提升改造是业主、业委会、居委会要求的,2014年5月9日进行了公示,公告全体业主,该决议都经过业主大会同意,4邓某不应以个人利益损害小区整体利益,请求驳回邓某诉请。

法院认为,物业公司与业委会签订的《管理服务协议》而取得管理权,根据约定有权对该小区的机动车停放秩序进行管理。物业公司改建停车位,是依据某小区业主大会经三分之二以上业主同意的决议进行,该改建行为未对邓某享有所有权的建筑物专有部分有所侵害。法院最终判决驳回原告邓某的诉讼请求。邓某提起上诉也未获得法院的支持。


三、法理分析及对物业企业的建议

按照《物权法》第七十六条第(六)项的规定,改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

绿地改建停车位属于《物权法》第七十六条第(六)项规定的应由业主共同决定事项范畴。物业服务企业操作绿地改建停车位必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。案例一种的物业服企业仅仅作了一个公示,而并未征得业主同意。案例二则征得了相关业主同意。

结合上述两个案例的案情及法院判决,如果采用最严格的标准或者最完善的方式,我们认为,物业公司在操作绿地改建停车位时应当注意如下事项:

1.物业公司“来路”合法明确。物业服务企业是经合法选聘取得物业管理权的,不论这种管理权的取得是通过招投标方式还是通过协议选聘的方式。总之需要合法选聘。

2.物业服务内容包含车辆管理/停车服务。物业服务企业虽然取得了合法的管理权,但如果服务内容中并不包含停车管理/服务,实施车位的改建也可能涉嫌越俎代庖。

3.绿地该车位经过双三分之二业主同意。此处强调三点:A.须经过业主同意,仅业委会同意不可以;B.须经过双三分之二的业主同意,仅双过半数业主同意不可以;C.物业公司仅仅公示一下当然更不可以,不论公示时间有多长。

4.根据工程体量取得规划、建设等部门审批,具体标准须当地政府主管部门确定。

5.为防止老聂头、邓某某等业主提出的挑战甚至诉讼,物业服务企业应有证据意识,绿地该车位过程中要留存好业主大会决议、公示照片、政府审批文件、物业服务合同、停车管理协议等。

在路边的停车位刚熄火,就有一大爷或大妈跑来收费,要求先交10块,多退少补。办完事情准备离开的时候,大爷大妈就没那么积极了,往往要等很久他们才会出现,有时候甚至根本不来,为了赶时间,有时候这没补的停车费就真的浪费了。


所以,今天就吐槽一下停车位的乱象问题,在这之前先看看停车位的好处。

好处一:防止车辆长时间停放,变成僵尸车。

好处二:防止非机动车和摩托车占用车位。

好处三:有利于改善市容市貌。
坏处:

据了解,路边划停车位不合法,也不合理,因为这本身属于公共资源,就应该免费让市民使用,因为这种停车位没有额外占用公共资源,公民在购买燃油的同时,已经向国家缴纳了养路费或燃油税的钱,其中就包含了这种路边停车的钱。

收费不透明,因为本身不合法,所以没有相关的规定停车费为多少钱一个小时,可即便是交了停车费,却没有发票,还有就是最开始说到的收费人员耍“小聪明”问题。

停车位收费有利有弊,对此,你怎么看?

小编就觉得,停车位确实给一些大爷大妈一个就业机会,总的来说是利大于弊。但他们的素质确实有待提高,不少人收钱的时候积极,退钱的时候没人影。