新一轮土拍静悄悄,房价要降温?

老陶聊买房2018-12-05 14:17:19

近年来,越来越多人关注土拍,更关注土拍对下一步的房价有什么影响。




2016年之前,一般老百姓不太关注土地拍卖。但是,去年房价的飙涨让很多有买房打算的普通人也开始关注土地拍卖。甚至每次土拍,都成了茶余饭后的谈资。今年下半年,随着住宅销售热度下降,对土拍的关注似乎也有所降温。


实际上,并不是关注度在降温,而是新闻报道找不到兴奋点。之前,每次土拍都是激情四射,血肉横飞,地价不断的翻高,竞拍的安置房面积等,也是屡屡拍出让人出乎意料的结果。写报道的比拍的的房企还兴奋,各种夸张的词语满屏飞。下半年显然沉寂了,加上这些新闻报道多数情况下只看表面的现象,表面一冷,就变得兴趣索然。



12月1日的土地拍卖,济南政府获得了189亿的土地收入。


东北部:张马屯片区



这次土地拍卖当中,最受关注的是张马屯片区。工业北路高架桥已经通车,新东站也即将在2018年投入使用,这个片区集中了多个在售楼盘,也是济南未来几年土地出让非常集中的一个区域。这次出让的11宗土地,面积达到997亩,是这次土拍出让土地总面积的70%,所以受关注程度高是很自然的。


碧桂园最终拿下张马屯片区中11块地中的8块,其中,3块地的楼面价都比较高,分别超过11700元,12300元,14400元。有分析说,未来开盘的房价会超过25000元,将抬高新东站片区的整体房价。真的能抬高房价吗?



看这几块地的出让条件,3块高价地的容积率都很低,在2以下,最低的只有1.22。也就是说,这里未来的产品是以联排别墅加洋房为主。这是市区里面极度短缺的产品,价格高很正常。如果按照2.5到3的高层楼容积率换算,它的楼面价也就约7000-8000元。


另外,因为地块中有高压电的改签入地,这几个地块交付的时间要推迟到2018年10月底。把这11个月的财务成本按照10%加上去,也没有高过去年同区域拍卖的高层住宅的楼面价。


也就是说,经过了一年的调控,虽然有工业北路、新东站等利好因素,但是没有很明显的看到地价上涨。现在,片区中高层的价格普遍是15000元以下,有的新楼盘约17000-18000元,甚至有的冲击20000元。但是经过这次土拍,冲击要谨慎一点。对唐冶片区今年拿地的项目来说,这个价格的确不算是好消息。没有了托底的,再涨价也会心慌慌。


南部:南北康片区



南北康片区3块地捆绑出让,120亩,只有万科一家报名,底价成交,折合楼面价约8500。联想到去年绿地在该片区将近10000元的楼面价,让不少人感叹,万科真是捡了个大便宜。


其实,便宜不是那么好捡的。三块地当中有一块商业用地,要求主体建筑高度在300米左右,商业的自持比例不低于50%,还不让建公寓。这个出让条件,算是挺苛刻的。



想想这个出让条件,尤其是300米的超高层,怎么想都觉得是为绿地设的条件。绿地新里城,去年近10000元的楼面价,今年21000元的售价,销售,并不是很顺畅。放弃商业地块让万科做,无论怎么样,对它现在的21000元的价格都是利好。


所以,这个片区的房价并不会因为8500元的楼面价就有下降的可能。恰恰相反,万科这个价格是来托盘的。如果我是绿地,应该参与一下,把价格再往上抬一点点,那样对新里城后期更有利一些。当然,买房的人不希望是这样。


西北部:西沙片区



西部西沙片区的地块也应该受到强烈关注,约76亩,在百联奥特莱斯对面偏东。很多报道的对这一地块只字未提,似乎那里不是热点,没有报道的价值。


其实,很有价值。


这个地块,起拍楼面价是5926元,经过25轮竞价,最终,世贸以9572元的楼面价拿下。按照高层容积率计算的话,这个地价赶上张马屯片去了。



但是,这个片区的楼价并不高。离得最近的是海信九麓府,售价不到10000元,而且,九麓府还在二环以里。


年前还会有一次土地拍卖,届时,西客站片区将有450多亩土地推向市场,而且还是低容积率用地。有了西沙地块地近万的楼面价,相信下回土拍热点会是在西客站片区。


从这次土地拍卖整体来看,房企拿地还是理智了很多,很多大房企都是拿地前磨刀霍霍,上战场前一刻选择了放弃。它们的理智,对买房的人来说是个好事。



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