是租是买?买什么位置?关于车位你一定要知道的事儿!

米宅米宅2019-01-16 04:51:28

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转载自:微信平台《郑州楼市》 ID:zzloushi

文:顾言

据公安部交管局统计,截至2016年6月底,全国机动车保有量达2.85亿辆,其中汽车1.84亿辆;随着汽车保有量的急速增加,交通拥堵已经成了老大难的问题,停车位也一并成了难题之一。


1初识车位


曾经的物质匮乏,让当时买车成了豪门才能触及到的事情,在那个时候人们对车位并没有概念,之后随着国产车的崛起,拉低了合资车的价格,车子逐步走下神坛,从开始的地面车位,到后来的地下车库,到如今的机械车位,我们对车位的需求逐步的增加,也对车位逐步的接触。


但我想,大多数人对车位的认识还仅限于“有没有”的阶段,关于车位还有很多你不知道的,请听我给大家慢慢道来。


住宅车位的常见类型:正常地面车位、正常地下车位、地下机械车位、地上机械车位、地面车库。


常见的住宅车位↓↓↓



2车位布置的成本差


像上边所述车位有多种,最为常见的则有两种,一是地面车位,二是地下车位。


首先要明白的是地面车位并非强制规定。


地面车位可以设置也可不设置,但根据《物权法》之规定除了专有部分以外的空间归业主共有,地面车位也在此范围内,很显然开发商并没有销售的权利。


相反地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,地下车库可作为一个独立的建筑部分,并可由开发商自行租赁或销售。


随着人车分流的呼声越来越大,越来越多的业主要求地面不行车、无车位来保证儿童老人在小区行走的安全。


那么三种因素综合下,按照正常思维的思维,全面取消地面车位似乎已经成了大趋势,但开发商为何在没有什么利润的情况下顶着压力还要留地上车位呢?


这就牵扯到了两个方面:1、车位配比强制要求;2、车位建造的成本。


详细来说,按照《公共服务设施配建标准》:

新建小区在规划的时候都需要满足车位配比标准,按照之前的规定是:商品住宅按每百平方米0.8~1个车位配建,按照新的规定则是1车位/户,建筑面积大于等于130平方米的户型应按照不少于2车位/户的标准配建。


即便是以较老的标准来计算,仍然有很多小区在设计阶段,只设计一层地下车位时,车位数量无法满足要求,如果要设计双层地下停车,不谈建设的工期和成本,仅仅深挖的挖方量就非常庞大。


费了大力气建起来双层地下停车,后期还会因为车位的供应量大,影响到总体销售的价格,得不偿失,所以不少开发商选择在地面留一部分车位,来弥补盖一层不足 ,盖二层超了的问题。


而部分小区因为容积率高,户数多,即便是两层车位也无法满足配比要求,也会考虑在地面设计车位,来满足要求,或者选择在地下设计大量的机械车位。


这一切都如图前边说的,源于满足标准和控制成本两个方面。


3车位配比高低与好不好停车的关系


在文章的开头我曾讲到,按照新的规定车位配比提高到了1:1,大户型提高到1:2,看似增加了车位,却不一定真的就好停车了。


因为虽然车位的数量增加了,但因为放开了70/90政策,小区的小户型明显减少了,稍大户型逐步增多,同样一个车位因政策的改变,实际对应的住宅面积并没有减少。而稍大的户型家庭购置第二辆车的比例一定是高于70/90政策下车位配比1:0.8的早期小区。


无论新旧小区比较也好,新小区与新小区比较也好,车位配比肯定不能只看车位与户数明面上的比例,毕竟同在一个片区,12000一平的刚需盘和20000一平的改善盘,业主们本身的户均拥有汽车量一定是不同的。


所以好不好停车,考量每个车位对应的住宅面积X每平方单价所对应的货值是多少,才是车位够不够用的核心。而不是看到底小区有多大的配比。


4了解车位的设计


车位有一套非常完善的设计方案,现行的住宅地下车库只要规划可以通过,在使用上一定是没有问题的,但一定要小心的是尺寸的差异问题。


普通车位的设计


车位尺寸表↓↓↓



以上图为例,从图中我们可以看到,车位分有很多种,但住宅地下车库的车位设置绝大多数都是以小型车为主,但部分开发商为了凑足车位配比,或者因为地库尺寸问题,部分空间面积不足,而选择了设计部分微型车位。


这种车位最低只能达到3.8m(旧标准仅3.5m),按照国内目前销售的车辆来看,只有雪佛兰乐驰、比亚迪 F0、奇瑞 QQ、吉利熊猫、江淮悦悦、奔驰smart等几款微型车可以正常停放,对于这种车位一定需要谨慎,不要被低价给迷住了眼睛,它的实用性实在是太差,要知道大众POLO这么小的车,长度也已经达到了3.99米。


而普通的小型车车位则基本上都可以满足大部分车辆的停放,以BBA的三款车为例,A4L 、320LI、C180L的车长都不足4.8米。30万的以下的车辆长度基本都在范围内,而5系、 E级、A6L以及以上的车辆长度会超出一部分,这部分车辆在选购车位的时候尽量还是选择加长车位,或通道加宽的车位,方便进出。


部分车库因设计问题,会因为一排或一部分死角,或者利用车库出入口背后的斜坡设置超长车位,家庭购车如果刚好有一大一小的也是可以选购超长车位,但务必要在购买时确定好,交付使用的时候是否允许停两辆车(给两张停车卡),车位管理费按照单个车位收取还是两个车位收取。


特别提醒:

按照《汽车库建设设计规范》要求,“汽车库的停车位的楼地面上应设车轮挡,车轮挡宜设于距停车位端线为汽车前悬或后悬的尺寸减200mm处,其高度宜为150~200mm,车轮挡不得阻碍楼地面排水。”也就是每个车位都设置了两个轮挡,这两个轮挡是百分之99都是按照后悬-200mm设置的,所以停车的时候尽可能的倒入车库,直到后轮被阻挡时,车辆刚好停好,且不会碰撞到背后对应车位的车辆。


机械车位


在车位布置成本差的章节里,最后一段提到过开发商会因为车位不足改为设计大量的机械停车位,这其实是一种非常不地道的做法,买房一定要谨慎机械车位,机械车位普遍限高1.55m,限宽1.85m,长5~5.1米。


我们不讨论限长,只说限高,像是奔驰CLA 、奔驰B级、日产骊威、帝豪GS之类略高一点点的车辆都已经超高。大众途观、哈弗H6、汉兰达之类的SUV以及奥德赛、宝骏730之类的7座MPV更是不可能停得下,能停下的只有轿车,而国内的SUV销售火爆程度已经达到了全球震惊的地步,这些SUV停在哪里呢?过道?地面还是路边?


即使你已经购买了轿车,或者未来计划购买轿车,再或者被机械车位逼得不得不买轿车,也一样的非常麻烦,1.85m的限宽非常考验停车的技术,如果技术不能达到非常一流,轮胎“亲吻”停车位托盘钢制的外沿一定会成为日常。


假如你倒库水平一流,你还需要担心机械车位是否通电正常使用,假如机械车位通电正常使用,你还要担心会不会有人,把车停在本来应该用来中转停车托盘的空位置,甚至你还要担心,机械车位哪一天突发停电或者故障,让你的车子下不来等等。


总之,一定会让你伤透脑筋。


郑州锦绣山河小区的机械停车位↓↓↓




长沙某女士因机械车位故障导致车辆受损↓↓↓



5租车位和买车位谁划算?


我们可以简单的计算一下,以郑州市锦艺国际华都小区为例,假如一个车位销售价格在15万左右,我们拿这15万去做简单的投资,就以安全性比较高的两款支付宝理财来说,其中随存随取的余额宝年化收益率大约为2.48%,一年期的招财宝年化收益率大约为4.5%,两种方式可获得的年回报分别是,3720元和6750元。


然后我们再看租金,锦艺国际华都小区二期的月租金为360元,锦艺国际华都小区三期的计时租金为3元2小时,后1元2小时,不分日夜,算下来停满整月720小时,也只不过400多块钱。而实际除掉外出的时间,每个月300元都不足,一年下来也就3000-4000元。   


如果这样算下来,一定是租车位划算。


但我们谁又能预料到,今天可以,明天可以,明天过后,我们还能否再租到车位?


所以其实这是个伪命题,并没有办法去绝对的说,到底谁划算。车位买否,还是要以个人情况为准。


如果有能力,还是尽量买一个。


一定要记得,当你选择购买车位时,务必、务必、务必要问清楚搞明白,所购买的车位到底是否为人防车位。


人防车位是绝对不允许销售的,一旦世界变了天,进入战备状态,这些车位就会无条件的交给国家安排使用。倘若你觉得这个事情很遥远,那么说一个相对近的例子,有一天你的小区拆迁改造,你会发现,你的车位和周围正常的车位不会受到同等的对待。


6买什么位置好?


很多人在买车位选择的时候十分迷茫,不知道买哪里好,随便选择了一个,在交付使用后各种问题逐步凸显,烦心事儿不少。


其实选车位并不难,大概有这几个重点:


1、尽量不要选择路口没有柱子遮挡的路口


因为随着生活水平提高,越来越多人购买比较长的好车,这些车辆的转弯半径比较大,在路口转弯的时候有可能剐蹭到停放的车辆。加上女司机的也在逐步增加,远离路口一定是更安全的。


2、尽量不要选择离电梯口太近的车位


离电梯近确实有好处,但不少车主从电梯间出来为了节省时间会从较近停放的车辆中穿过,随身携带的箱包行李,身上带的钥匙都有可能成为划伤你车漆的罪魁祸首。


3、尽量不要选择左侧有墙的位置


车辆停放间距↓↓↓



汽车与墙护栏等(纵向车位)间距只有50cm ,假如停车时隔壁车位停靠的不规范,自己车位停入时就会出现驾驶员开不开门的尴尬。与之类似的右侧有墙的车位,则可以选择让乘客先下车,紧贴又墙停靠,驾驶员尚可以正常开门下车。


4、尽量不要选择道路尽头的车位


因为一面墙的阻挡,在倒车进库的时候,必须把车头调整到与驶入方向相反的方向,才可以进行倒车入库操作。


如果有单独设置的车位当然是首选,这样的车位在停车的时候即便是技术不精,也只会剐蹭到墙体之类,而不必担心两侧停有好车,剐到还要赔钱修车报保险,而且还不需要担心两侧停靠车辆开门的时候打到自己的车门,把车门碰掉漆。假如没有了这样的车位,两个柱子中间的车位也可以酌情考虑。


除了位置的选择,楼层的选择也会非常的重要,开发商往往在销售地下一层的时候价格高于地下二层,那地下二层比地下一层差在哪里呢?


如果单纯说车位,其实是没有任何区别的,但驾车前往地下二层显然要比地下一层多行驶一定的距离,多上和下一次坡道。对于面积比较大的停车场,多下一层的然后开支成年累月下来也是不小是数目。而且因为地势的问题,地下二层一定会比地下一层更容易积水,新建小区排水措施一般都做的不错,淹是不至于,但车位积水,电梯室积水都是常有发生的事。



END


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